دعاوی تخلیه و سکوت اجاره نامه

منتشر شده در تاریخ ۲۷ اردیبهشت ۱۳۹۱

غرض از تحریر مقاله حاضر ، اثبات این نکته است که طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هر گاه در نامه مربوط به محلهای کسب و پیشه و تجارت حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده و صریحاً نیز این حق به مستاجر تفویض نگردیده و به عبارت دیگر ، نامه تنظیمی بین طرفین در این مورد ساکت باشد ، چنانچه مستاجر محل کسب را بدون اذن به غیر منتقل کند ، این اقدام موجب نخواهد شد .
تعداد و شرکت طرفداران یک عقیده نباید مانع پذیرفتن استدلالی شود که خلاف نظریه اکثریت ارائه میگردد مشروط بر اینکه دلائل اقلیت قویتر و از نظر اصولی حقوقی منطقیتر باشد ، بر فرض که نظریه اکثریت خلاف ادعای فوِ باشد .

قبل از ورود در بحث ، توجه به نکات زیر که ما را در اثبات ادعا یاری میکند ، ضروری است :
۱ ـ در قانون مصوب سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری یا ناشی از قرارداد کتبی است و یا رابطه مزبور بر اثر تراضی شفاهی و عملی بین مالک و مستاجر برقرار میشود .
۲ ـ مطابق قانون مصوب سال ۱۳۵۶ برای مستاجر پس از استیلاء بر مورد اجاره و استفاده از آن ، حقی به نام و تجارت بوجود میآید که به این دلیل حتی پس از اتمام مدت اجاره ، مادام که مستاجر مرتکب یکی از تخلفات قانونی نشده ، نمیتوان مورد اجاره را از تصرف او خارج نمود .
۳ ـ هر گاه بر وجود حقی مبتنی بر قانون یقین حاصل شد ، این حق پایدار است و در مقام تردید و یا ظن و گمان ، که قدرت مقابله با یقین را ندارد ، باید حق مزبور را همچنان باقی و معتبر شناخت .
۴ ـ در امور ممنوعه ، محدودیت و یا سقوط حق اشخاص منحصراً در حد ضمانت اجراهائی قابل اعمال است که در قانون صریحاً و بدون ابهام به آن اشاره شده باشد والاّ در صورت ارتکاب آن امور باید در جستجوی آثاری برآمد که موجب محدودیت و یا سقوط حق نشود و صرفاً موجب بطلان عمل ممنوع گردد .

حال با توجه به نکات مزبور که برخاسته از عقل و منطق حقوقی است ، وارد بحث شده ، موادی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ را بررسی میکنیم که در ارتباط با موضوع مقاله است :
ماده ۱۴ ) « در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از درخواست کند . . . » :
۱ ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد ، مورد اجاره را کلاً یا جزءً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً با وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحتالکفاله قانونی خود دهد .
۲ ـ درموردی که مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت و یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند ، بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد .
ماده ۱۹ ) در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه و یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد ، میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد .
هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد ، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه نماید . . .
تبصره ۱ ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند ، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت . . .
البته در زمان حاضر که اماکن مسکونی تابع قانون و مقررات خاص خود بوده ، از شمول مقررات روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خارج شده ، اشاره به بند یک ماده ۱۴ قانون مزبور صرفاً به منظور استفاده از مفاد آن برای کشف نظر مقنن است نسبت به انتقال آن دسته از محلهای کسب و پیشه و تجارت که همچنان مانند گذشته مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ باقی مانده است .

برای درک مطلب لازم است عباراتی از مواد قانون فوق را کنار یکدیگر بگذاریم . به این ترتیب :
« در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد . . . بند یک ماده ۱۴ » .
« در موردی که به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده باشد . . . بند دو ماده ۱۴ »
« هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نباشد . . . قسمت دوم ماده ۱۹ »
با توجه به مفاد بند ۱ و ۲ ماده ۱۴ تفاوت نظر مقنن سال ۱۳۵۶ نسبت به محل مسکونی و محل کسب کاملاً قابل تشخیص است به این معنی که در مورد محل مسکونی قانونگزار مقرر داشته هرگاه بین موجر و مستاجر اجاره نامه ای وجود داشته باشد ، تنها در صورتی انتقال مورد اجاره به غیرتخلف و موجب حق انتقال ، برای موجر محسوب نمیشود که حق انتقال به غیر کتباً در اجاره نامه به او داده شده باشد والا بدون داشتن حق انتقال ، حتی اگر حق مزبور صریحاً از او سلب نشده باشد ، مستاجر محل مسکونی مورد اجاره را به غیر منتقل کند موجر میتواند تخلیه او را درخواست نماید . قانونگزار در مورد محل مسکونی حکم ماده ۱۰ قانون مزبور را به طور مطلق به موقع اجرا گذاشته است ولی در مورد محلهای کسب چنین نیست .
موید صحت این استنباط قید کلمه « خود » میباشد به عنوان شرط مباشرت در استفاه از مورد اجاره توسط مستاجرین محلهای کسب در مورد بند ۲ ماده ۱۴ : از موجبات قانونی تخلیه ، در حالی که این قید در مورد محل مسکونی در بند ۱ ماده مزبور مشاهده نمیشود .
بنابراین تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت تنها در صورتی قانونی است که یا اجاره نامه ای در بین نباشد و یا اگر بین موجر و مستاجر اجاره نامه تنظیم شده ، در اجاره نامه صریحاً کلمه « خود » یا هر کلمه دیگری با این مفهوم مستاجر را مقید به مباشرت در استفاده از محل کسب نموده باشد و یا در اجاره نامه صریحاً حق انتقال مورد اجاره به غیر از مستاجر سلب شده باشد .
دقت در عبارت روشن و بدون خدشه قسمت دوم ماده ۱۹ ما را در این عقیده استوار میکند . از این قرار عبارتهای : ـ در اجاره نامه ۲ ـ حق انتقال به غیر سلب شده باشد یعنی ملاک امر در صدور حکم تخلیه متن اجاره نامه و شرایط مذکور در آنست و لاغیر و سکوت اجاره نامه در مورد حق انتقال به غیر کافی برای صدور حکم تخلیه نیست . شرطیه بودن جمله مذکور در تبصره یک ماده ۱۹ . قانون موید مطلب است : « در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید . . . » عبارت تا این جا به صورت شرطیه آمده و جزای آن چنین است : « . . . موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت . . . »
مقنن آگاه از مواد دیگر قانون روابط موجر و مستاجر که خود تصویب نموده نگفته ( و در این نگفتن تعمد داشته است ) که : در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این قانون ، تا گفته شود مقررات ماده ۱۰ قانون مزبور بطور مطلق و حتی در مورد محلهای کسب نیز کاربرد دارد ، بلکه به جای عبارت ( این قانون ) تصریح کرده است ( این ماده ) و این ماده یعنی ماده ۱۹ قانون مصوب ۱۳۵۶ .

با توجه به اینکه ماده ۱۹ که مورد نظر مقنن بوده تنها صدور حکم تخلیه را جزای مستاجری دانسته که با وجود سلب حق انتقال به غیر از او در اجاره نامه موجود و مکتوب ، به صورت شرط ضمن عقد ، از این شرط تخلف و منافع مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید . جمع مطلب این که ، انتقال مورد اجاره به غیر در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت تنها در صورت زیر قانونی است :
۱ ـ اجاره نامه ای در بین نباشد ۲ ـ در اجاره نامه موجود برای استفاده مستاجر قید مباشرت « خود » شده باشد ۳ ـ در اجاره نامه موجود حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد و در دو حالت دیگر یعنی : ۱ ـ اگر به مستاجر حق انتقال به غیر داده شده باشد ۲ ـ در مورد حق انتقال به غیر اجاره نامه ساکت باشد ، صدور حکم تخلیه مستاجر جایز و قانونی نیست و بقاء حق مستاجر در استیفای منفعت از مورد اجاره و حق کسب و پیشه و تجارت او به حکم عقل و منطق و اصول حقوقی استصحاب میشود .
ممکن است قاعده مطلق و کلی مذکور در ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ کسانی را در مورد صحت این عقیده دچار تردید حکمی کند . زیرا ماده مزبور مقرر داشته است : « مستاجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزءً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار کند ، مگر این که کتباً این اختیار به او داده شده باشد . . . »
میدانیم که در صورت تصویب موادی در ردیف بعدی هر ماده هر گاه مغایرتی بین مواد بعدی و مواد قبلی باشد ، مواد بعدی همواره ناظر بر مواد قبلی بوده حسب مورد یا مخصص مواد قبلی است یا حاکم و یا وارد بر آن مواد .
البته اگر پس از ماده ۱۰ بندهای یک و دو ماده ۱۴ در باب تعیین موارد تخلیه و یا مقررات ماده ۱۹ ( قسمت دوم و تبصره یک آن ) با توضیحی که گذشت ، تصویب نشده بود ، قاعده مذکور در ماده ۱۰ اطلاِ خود را در مورد محلهای کسب نیز حفظ میکرد ، ولی اینک با تصریح بند ۲ ـ ماده ۱۴ و تفاوت آن با بند یک ماده مزبور لزوم قید « خود مستاجر » و عبارات : ( در اجاره نامه ) و ( سلب شده باشد ) و ( بدون رعایت مقررات « این ماده » ) با قاطعیت ادعا میتوان کرد که ماده ۱۰ در مورد اماکن کسب و پیشه و تجارت اطلاِ خود را از دست داده است .

پرسشی که باقی میماند این است که پس چه اثر و ضمانت اجرائی حافظ مقررات ماده ۱۰ میباشد و مقنن از تصویب آن چه منظوری داشته است آن هم با اطلاِ خاصی که در این ماده به کار برده شده است ؟
اولاً ـ در قانونگزاری تصویب مقررات فاقد ضمانت اجراء سابقه دارد ، مانند ماده ۱۱۷۸ قانون مدنی که مقرر داشته است . « طفل باید مطیع ابوین خود بوده ، در هر سنی که باشد باید به آنها احترام کند . » تاکنون ندیده ایم اگر بی احترامی به ابوین ، به صورت جرمی خاص ظاهر نشود ، این حکم از ضمانت اجرائی عملی برخوردار گردد .
ثانیاً ـ همانطور که میدانیم تخلف از اوامر و مقررات قانونی یا جرم کیفری است و یا جرم مدنی که در هر دو صورت لازم است جزای آن به صراحت در قانون ذکر شود و هر گاه بر منعی از ممنوعیات قانون ، جزائی معین پیشبینی نشود حداکثر اثری که بر تخلف از قانون میتوان قائل شد ، بطلان و بلااثر بودن عملی است که انجام شده است .
در نتیجه ، اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال مورد اجاره ، در اجاره نامه موجود از او سلب نشده و اجاره نامه در مورد سلب یا عدم سلب این حق ساکت و بلاشرط است ، منافع عین مستاجره را به غیر منتقل نمود ، تنها ضمانت اجرای این عمل بطلان آن و بقاء رابطه اسیتجاری بین او و مالک و بقاء کلیه مسوولیتهائی است که در برابر مالک بر عهده اوست ، اگرچه تخلفات بعدی توسط منتقلالیه صورت گیرد . مگر اینکه موجر از حق مندرج در قسمت دوم ماده ۱۰ قانون استفاده و تنظیم اجاره نامه را با نفر دوم درخواست کند که این درخواست در واقع تنفیذ اقدام مستاجر اول تلقی شده رابطه موجر با مستاجر اول قطع و مسوولیتهای او نیز منتفی خواهد شد و جز این ( در مورد مفروض ) اثری بر ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مترتب نمیباشد و همین اندازه اثر ، ضامن اجرای معتبری برای این ماده محسوب میشود .
در زمان تصویب قانون فوِق حکم ماده ۱۰ در مورد محلهای مسکونی به طور مطلق جاری بوده ولی عمومیت و اطلاِق ماده مزبور در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت به شرحی که در این مقاله آمد ، اعتبار خود را از دست داده است و تخلیه محل کسب در صورت انتقال آن بغیر ، از طرف مستاجر ، منحصر و مقید شده است به موردی که :
۱ ـ بین موجر و مستاجر اجاره نامه ای وجود نداشته باشد .
۲ ـ در اجاره نامه موجود مستاجر متعهد شده باشد که خود شخصاً از مورد اجاره استفاده کند .
۳ ـ در اجاره نامه موجود ، حق انتقال به غیر ، صریحاً از او سلب شده باشد و به هر ، حال مالک راضی به انتقال نباشد .

دکتر غلامرضا طیرانیان – وکیل پایه یک دادگستری

منبع: سایت کانون وکلا (ایران بار)

11/100 امتیاز، از 1 رای
 
به نظر شما این مطلب جالب، مفید یا آموزنده بود؟

نظر خود را با ما در میان بگذارید