تحليل تملک دولتی و قيمت عادله آن

نویسنده: محمد مسعود عليزاده خرازی
منبع: ماوی نیوز
منتشر شده در تاریخ ۲۲ مهر ۱۳۹۳

چکیده :
در این نوشتار ضمن بررسی شرایط و ضوابط ، به تحلیل ارزش منصفانه و بررسی رویکرد قانونگذار در بهبود عوض پرداخته و دو دیدگاه در خصوص قیمت عادله مطرح گردیده است.در پایان ضمن مقایسه قیمت روز با قیمت عادله پیشنهادی نیز ارایه شده است.

مقدمه :
در نوشتار قبلی تحت عنوان بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه های اجرایی، ضمن بررسی انواع قیمت ها به بررسی تاریخی قوانین و مقررات تملک دستگاه های اجرایی پرداخته شد. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شد. در نهایت ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداری ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون گذار بیان شد.

ارزش ها

یا قیمت واگذاری

قیمت ممکن است، به صورت مصوّب و اعلامی یا واگذاری باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر، هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین. متقاضی با رضایت خود برای دریافت، مراجعه کند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366.

– قیمت توافقی
چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را قیمت توافقی معامله می گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، به عنوان مثال، اجاره بها یا قیمت مندرج در داد را شامل شود.


چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی، نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه های خاص به مالک (عرضه کننده) مراجعه نمایند، آنگاه مالک (عرضه کننده) به صلاح دید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می نماید و متقاضیان فقط مختار خواهند بود، شرایط و ارزش مالک را قبول و یا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه ها و نیازهای وی بهتر جور در می آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید وجابجایی، هزینه هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده، باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا یا ممر اعاشه مالک باشد، ملک مشابه دیگری اگر مطلوبیت مشابه داشت، آن را اختیار می کرد. به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی مطرح می کنیم، فرض شخص معلولی، ملکی برای سکنای خود به قیمت بازار 100 میلیون تومان، برای استفاده شخصی می خرد، با توجه به معلولیتش لازم است، تغییراتی دهد که هزینه آن 10 میلیون تومان باشد. در این صورت، قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است. حال چنان چه از بازار بخواهیم؛ قیمت آن را تعیین کند، چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده، مطلوب بازار نیست و اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه 5 میلیون تومان لازم باشد، در این صورت قیمت بازار آن 95 میلیون تومان شده است.

– قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعیین می شود. هر چند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم ترین آن ها حاکمیت (دولت) و نهاد های مالی (بانک ها…) هستند. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.

– قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی های خاص دیگری نیز دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالا های همگن نیستند (در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و… تنوع دارند) و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جای یک قیمت مشخص، بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می شود. عرضه کنندگان تمایل بازه بالای قیمت دارند و بر عکس متقاضیان تمایل به بازه پایین قیمت دارند، به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می نماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده)، آن را به بازار آزاد عرضه می نماید که با مراجعه متقاضیان براساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زنی ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می شود (مثال: قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند؛ سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند. بنابراین چنان که برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن قیمت.

– تعریف قیمت عادله
به جرأت می توان گفت، تعریف 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 – « بهای عادله اراضی، ابنیه ، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد» بهترین تعریف عمومی از قیمت عادله است که تاکنون توسط قانون گذار عنوان شده است.

– ضوابط و شرایط برای تملک دولتی
لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358، ضوابط و شرایطی را برای تملک قائل شده است و در تبصره 7 ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370، آمده است «از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت ” مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می باشد، در مورد شهرداری ها لغو می گردد». بنابراین برای شهرداری ها نیز در مورد املاک مورد نیاز ضوابط و شرایط قانون قبلی همچنان به قوت خود باقی است.

الف- وجود طرح مصوب
بطور کلی منظور از طرحهای عمرانی، مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که براساس مطالعات توجیهی، فنی و اقتصادی یا ، در مدت معین و با اعتبار مشخص برای تحقق بخشیدن به هدف های تعریف شده در برنامه آن طرح، توسط دستگاه اجرایی اجرا می گردد.
بنابراین یک طرح اعم از عمرانی یا عمومی و یا نظامی حسب مورد باید، اولاً کلیه مراحل از شروع تا پایان، مشخص و معین شده باشد، ثانیاً این مراحل براساس مطالعات و کارهای کارشناسی، برنامه ریزی شده باشد و با توجه به هدفی که در اجرای طرح دنبال می گردد؛ توجیه پذیر باشد و نهایتاً مدت آن مشخص و اعتبار آن نیز تعیین شده باشد و صرف اینکه دستگاه اجرایی، با یک دستور محض اداری قصد تملک اراضی اشخاص را نماید، کفایت نمی کند و قانونی نیست؛ حتماً باید طرحی که چارچوب آن ریخته شده و قالب آن مشخص است و به تصویب بالاترین مقام اجرایی رسیده باشد. اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه شماره 4029/7 مورخ 29/6/1377 در پاسخ به این سؤال که وجود طرح به معنی تصویب طرح جامع یا هادی شهر است یا خیر؟ چنین اظهار نظر کرده است: وجود طرح به معنی تصویب طرح جامع یا هادی نیست، ولی به معنی آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح محل مورد نیاز خود را تملک نموده و نسبت به اجرای طرح اقدام نماید. این نظریه در قلمرو محدوده و حریم شهر قابل قبول نیست، زیرا تصویب طرحهای شهری، دستگاه های اجرایی را مکلف، به برنامه ریزی برای تملک املاک و اراضی مورد نیاز می کند. به استناد اصل اصالة الظهور می توان گفت، مقصود از وجود طرح همان طرح های مصوب شهری است.

ب- نیاز دستگاه اجرایی و ضرورت
با عنایت به مواد 1 و 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 17/11/1358 یکی دیگر از شرایط اساسی تملک قهری اراضی اشخاص را نیاز دستگاه اجرایی به املاکی دانسته است که در مالکیت اشخاص قرار گرفته است. بدین نحو که در ماده 2 این قانون تصریح شده است «برنامه های مذکور در ماده یک شامل برنامه هائی است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی «دستگاه اجرایی» لازم و ضروی باشد، ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقاوم اجرایی «دستگاه اجرایی» برسد. مقنن ملاحظه و تصوب بالاترین مقام اجرایی را برای ضرورت اجرای طرح لازم دانسته است و با این وصف تفویض آن به غیر مغایر نظر مقنن می باشد.

ج- تأمین اعتبار
طبق قسمت اخیر ماده 1 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک «اعتبار طرح آن قبلاً بوسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه، تأمین شده باشد؛ دستگاه اجرایی می تواند، املاک مورد نیاز را مستقیماً و یا بوسیله هر سازمان خاص که متقاضی بداند، بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید» از این رو در صورتی که دستگاه اجرایی، قبل از تأمین اعتبار، اقدام به خرید و تملک اشخاص نماید، ضمن اینکه مسئولان مربوطه قابل تعقیب کیفری می باشند ملک نیز قابل اعاده به مالک آن می باشد (مواد 92 و 93 قانون محاسبه عمومی مصوب 1/6/1366)

د- عدم وجود اراضی ملی و دولتی
به موجب تبصره 1 ماده 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، (دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی های ملی شده یا دولتی استفاده نماید عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی ]درحال حاضر وزارت جهاد کشاورزی[ یا سازمان عمران اراضی شهری ]سازمان زمین شهری[ در تهران و ادارات کل و شعب مربوط به استانها رسیده باشد»
تبصره 1- اراضی های دولتی و منابع طبیعی، که حسب اختیارات قانونی دستگاهها برای واگذاری جهت مصارف عمومی یا اختصاصی غیردولتی در اختیار آنها

ر- اعلام به مالک
در صورت عدم رعایت این بند از شرایط و ضوابط جهت تملک املاک به نظر می رسد معامله قابل ابطال و ملک نیز قابل عودت به مالک باشد. یکی از شراط تملک اعلام قصد تملک به مالک یا دارندگان حقوق قانونی ملک مورد تملک می باشد که این امر در قوانین راجع به تملک، همچون تبصره 3 ماده 13 آئین نامه اجرای قانون زمین شهری، تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک مصوب 17/11/58، ماده واحده قانونی تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 29/8/68، تبصره 4 قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 6/9/70، مورد لحاظ قرار گرفته است.
ذکر این نکته ضروری است که دستگاه صاحب طرح در صورتی مکلف به اعلام دارندگان حقوق می باشد که با توجه به ماده 25 آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری، نام دارندگان در سند مالکیت یا در پاسخ استعلام از ثبت محل قید شده باشد در این صورت تکلیفی مبنی بر اعلام به دارندگان سایر حقوق متصور نمی باشد.

س- رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده
آنچه مسلم است طرحهای مصوب شهری مقید به زمان هستند و دستگاههای اجرایی می بایستی ظرف مواعد پیش بینی شده در قانون نسبت به خرید و تملک اراضی واقع در طرح اقدام کنند.
در این راستا ماده واحده اصلاحی 22/1/1380 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مقرر داشته «کلیه وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می باشند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلام شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی یا حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هیجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند».
بطور کلی اعلام رسمی وجود طرح از زمان انتشار در نشریات کثیرالانتشار آغاز می شود.

ص-وجود برنامه زمان بندی مصوب
در صورتی که دستگاه اجرایی برای اجرای طرح مصوب خود برنامه زمان بندی داشته باشد در این حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است:
1- در صورتی که اجرای طرح و تملک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند.
سؤال- در صورتی که ادارات تربیت بدنی، بهداشت، آموزش و پرورش و غیره جهت تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورد اجرای طرح پاسخ ندهند تکلیف چیست؟
اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به این مسأله بیان داشته «تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 29/8/1367 مشخص شده و اشخاص که اراضی آنها در طرحهای مربوط به سازمانهای دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان و یا آموزش و پرورش قرار گرفته است می توانند طبق ضوابط مندرج در این قانون جهت صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه نمایند در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل نماید اعم از اینکه سازمانهای مذکور به استعلام شهرداری ها پاسخ بدهد یا خیر.
2- در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک و اقدام در آن کمتر از 5 سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از 5 سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد بنابراین همین که ملکی در طرح های دولتی یا شهرداری قرار بگیرد، مالک با توجه به ماده واحده و تبصره های 1 و 2 ذیل آن از قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 1367 بعد از انقضای 18 ماه از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، از کلیة حقوق مالکانه از جمله احداث بنای جدید، تعمیر، فروش، رهن و غیره برخوردار است و چنانچه احداث بنا ملازمه با تفکیک ملک داشته باشد این مورد نیز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعایت مقررات قانونی می تواند نسبت به تفکیک آن نیز اقدام نماید با وجود این اجرای طرح منتفی نمی شود بلکه اگر اجرای طرح به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نماید باید هنگام اخذ پروانه ساختمانی تعهد نماید که اگر زمان اجرای طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
ع- تشریفات ثبتی: سازمانی که قصد خریداری و تملک زمینی را دارد بعد از رعایت شرایط مقدماتی ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هر یک از آن تشریفات ممکن است بنابه شکایت ذینفع ابطال کلیه عملیات خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم آورد. این تشریفات عبارتند از:1- تعیین پلاک ثبتی مورد نیاز و حدود و مشخصات آن: سازمانی که قصد تملک زمین را دارد ابتداء زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن بایستی پلاک ثبتی و حدود و مشخصات آن را تعیین کند.
2- اعلام مراتب به ثبت محل: دستگاه تملک کننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتی زمین مورد نیاز بایستی قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نماید مقصود از این امر همچنانکه ذیل تبصره اشاره دارد جلوگیری از نقل و انتقال اراضی مورد نیاز دولت و شهرداریهاست در غیراینصورت چه بسا دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینه های زیاد و صرف زمانی طولانی برای انجام تشریفات تملک در آخرین مراحل متوجه شود که زمین به دیگری منتقل شده و بنابراین اگهی های تملک که بنام مالک قبلی منتشر گردیده بایستی تجدید شود و از طرف دیگر هر گاه زمین مذکور به مالکین متعددی منتقل شود هر یک از مالکین مستحق دریافت زمین معوض خواهند بود و این به مصلحت مالی دولت و شهرداریها نیست، در هر حال تبصره 3 ماده 27 آئین نامه نیز ضمن تأکید بر مسئله لزوم اعلام قصد تملک به داره ثبت محل در پایان می افزاید:
«… باید مراتب وسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اینگونه اراضی تا انجام مراحل تملک حداکثر مدت 18 ماه از تاریخ اعلام به اداره ثبت خودداری گردد.»
چنانچه ملاحظه می شود در حالیکه تبصره 8 ماده 9 قانون بطور مطلق نقل و انتقال زمین مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده تبصره 3 ماده 27 آئین نامه این ممنوعیت را حداکثر 18 ماده تعیین نموده است. به نظر می رسد آئین نامه در این مقام از حدود قانون تجاوز نموده چرا که همچنانکه در رأی وحدت رویه شماره 8/62 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری آمده «آئین نامه در تعیین مدت 18 ماه متأثر از مقررات «قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها» بوده اند، قسمتی از ماده واحده قانون مذکور می گوید: «کلیه وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا … مکلف می باشند … پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.»
با این حال با توجه به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها باید گفت که سازمان تملک کننده مکلف است ظرف 18 ماه از تاریخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشریفات و معامله و پرداخت بها یا عوض اقدام نماید و در غیراینصورت مورد مشمول تبصره 1 آن قانون گردیده و مالک برحسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره (در صورتیکه اجرای طرح به 10 سال موکول شده باشد) برخوردار است و هر گاه اجرای طرح به قبل از ده سال موکول گردیده باشد باز هم مالک حق برخورداری از کلیه حقوق مالکانه را داراست نهایت اینکه در صورت شروع اجرای طرح قبل از ده سال حق مطالبه هزینه احداث و تجدیدنظر بنا را ندارد.
در هر حال اداره ثبت محل پس از اطلاع از قصد دستگاه اجرایی به تملک، طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه خود خرید و فروش زمین موضوع طرح را ممنوع اعلام می دارد.
در نشست قضایی قضات دادگستری استان قم درخصوص آثار عدم رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداریها، این سوال مطرح گردید: وزارتخانه و مؤسسه دولتی بدون رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداری ها مصوب 3/9/1358 شورای انقلاب، ملکی را به منظور اجرای طرحهای عمومی و یا عمرانی تصرف و در آن تأسیسات عمده ای بنا کرده است آیا مالک فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد؟
نظر اکثریت: براساس ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی مصوب 29/8/67، وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی در صورتی می توانند اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص را تملک کنند که ضرورت اجرای طرح عمومی یا عمرانی توسط وزیر یا بالاترین مقاوم دستگاه اجرایی تصویب و اعلان شده و به موجب ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 1358 شورای انقلاب تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از آن جام معامله و پرداخت قیمت ملک مجاز نیست. بنابراین در صورتی که اداره دولتی بدون رعایت این مقررات ملکی را تصرف نماید تصرفات او مشمول عنوان است و به موجب ماده 311 قانون مدنی غاصب باید مال مغضوب را عیناً به صاحب آن رد کند. مطالبه قیمت از طرف مالک در صورتی جایز است که عین تلف شده باشد. بنابراین در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قیمت از طرف مالک در صورتی جایز است که عین تلف شده باشد. بنابراین در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قیمت ملک را بدون تراضی با متصرف ندارد بلکه باید دعوای خلع ید علیه مؤسسات دولتی اقامه و ملک را برگرداند.
نظر اقلیت: مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 1358 شورای انقلاب و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی مصوب 1367 به دستگاههای اجرایی اجازه داده است اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص واقع در محدوده شهرها و حریم استحفاظی آنها را به منظور اجرای طرحهای عمومی یا عمرانی تملک کنند تشخیص ضرورت اجرای طرح و محل و موقعیت آن به عهده همان دستگاهی است که طرح عمرانی مربوط به آن است. بنابراین با اجرای طرح، ملک فی الواقع از مالکیت مالک خارج و مسؤلیت دستگاه اجرایی پرداخت قیمت آن است. لذا مالک در مواردی که به مورد اجرا در آمده فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد و نمی تواند نسبت به عین ملک ادعایی کند.
نظر کمیسیون:نشست قضایی (قم): طرحهای عمرانی باید به تصویب بالاترین مقاوم دستگاه اجرایی برسد در صورتی که دستگاه دولتی بدون تصویب طرح، ملکی را تصرف کند مالک می تواند قیمت یا عین ملک را مطالبه کند. ولی اگر طرح به تصویب رسیده لیکن سایر مقررات مربوط به ارزیابی قیمت و پرداخت آن رعایت نشده مالک نمی تواند عین ملک را مطالبه کند بلکه فقط حق مطاله قیمت آن را دارد.ضوابط وشرایطی را که قانون گذار برای تملک قرار داده خود مؤید اکراه قانون گذار در استفاده از تملک دولتی و تحمیل قیمت غیر از ارزش مالک به مالکین است.

– تحلیل ارزش منصفانه در تملک دولتی و شهرداری ها:
در طول تاریخ قانون گذاری در محدوده مالکیت قانونی اشخاص بر املاک قوانینی در خصوص شرایط مالکیت و تحدید مالکیت وضع شده است از آن جایی که مفسر و مجری این قوانین محدود کننده، دولت و دستگاه های وابسته تعیین شده اند طبعتاً طبق وظیفه شناسی، تفسیر و اجرای قوانین و مقررات محدود کننده مالکیت، یک سویه و عمدتاً بر اساس مصالح و منافع دولت انجام گرفته است که این موضوع باعث بی عدالتی های زیادی در جامعه شده است.
در مورد منصفانه بودن ارزش باید گفت که تصویب طرح ها و اجرای قوانین در زمینه عمران وقتی می تواند موفق باشد که رضایت صاحبان املاک را جلب نماید و با رعایت همه جانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانین شهروندی، قانون مدون و عادلانه ای را مصوب نماید. زیرا در غیر این صورت حق گروهی از شهروندان پایمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد اگر طرحی عام المنفعه است نباید عده خاصی هزینه آن را پرداخت نمایند بلکه از همه استفاده کنندگان باید اخذ گردد و اگر امکان آن وجود ندارد از خزانه باید پرداخت شود. در این صورت اجرای عملیات عمرانی زیر سؤال خواهد رفت چون اگر قرار باشد برای اجرای طرحی در راستای تأمین حقوق و آسایش شهروندان یا عده ای از شهروندان، حقوق دیگر شهروندان ضایع شود و حق آن ها از بین رود، این قانون غیر اصولی و غیر اخلاقی تلقی می شود و پایه و اساس ثابت و محکمی نخواهد داشت زیرا در این صورت عمران و آبادی، روی پایه های ظلم بر گروهی از شهروندان بنا نهاده شده است.
املاک کالای پر قیمتی است که معمولاً هستی یک انسان است و نباید یک دستگاه اجرایی تصور بکند هر چه کمتر به مردم و به ملت بدهد، به نفع دولت است در حالی که دولت از مسیر های دیگر از قبیل مالیات، عوارض … می تواند اخذ کند ولی آن جایی که می خواهد حقش را بدهد باید تمام و کمال پرداخت نماید.
مالکیت اشخاص بر اموالشان به موجب قوانین، یک رابطه عینی بین شخص و مال است که مالک، در آن می تواند هرگونه تصرفی را به وجود ‎آورد. این موضوع در نظام ما بر پایه و اساس محکمی قرار دارد و تا زمانی که توسط قانون گذار نقض نشود، مالکیت اشخاص غیر قابل خدشه و انکار است. طبق اصل 47 قانون اساسی « مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است . ضوابط آن را قانون معین می کند.» چنین مالکیتی محترم شمرده شده است. به منظور تثبیت ارزش های قانونی مالک و این که مالک متضرر نشود قانون گذار برای اجرای این امر اکثراً قیمت عادله را پیش بینی نموده است. قیمت عادله نباید موجب شود بدون توجه به قوانین عادی و اساسی که در آنها برای مالکیت افراد حرمت قائل شده، به گونه‎ای اقدام شود که افراد بدون دلیل موجه از عوض ارزش های قانونی محروم شوند و یا مالکین بر خلاف میل و اراده خود مجبور و ملزم به پذیرش مبلغ کمتری به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متأسفانه این امر ممکن است با عدم تعمق در تعیین ارزش عادله اتفاق افتد در حالی که فلسفه قانون گذار در تعیین عوض ارزش عادله، برای جبران خسارت ناشی از سلب مالکیت بوده است. توسل دستگاه های اجرایی در اعمال حاکمیت به نمایندگی از دولت برای تأمین منافع عمومی و استقرار نظم، راهکار دیگری جزء تملک دولتی ندارد. ولی تملک بدون قید و شرط و با قیمت پایین نیز قابل پذیرش نیست چرا که تمامی شهروندان به تناسب و تساوی عهده‎دار هزینه‎هایی هستند که دولت به منظور تأمین منافع عمومی و ایجاد نظم، هزینه می‎کند بر این اساس اگر در اثر عملکرد دستگاه های اجرایی زیانی به شخص یا اشخاص معینی وارد آید این برابری و تناسب خدشه‎دار می‎شود، زیرا در این حالت بهره خدمت عمومی نصیب همگان یا عده ای می‎شود، در حالی که زیان آن را عده‎ای خاص تحمل کرده‎اند. به همین جهت باید تمهیداتی را برای جبران خسارت زیان دیدگان، تاحدی که تساوی و تناسب مجدداً میان شهروندان برقرار شود، اندیشید تا بدین ترتیب از استفاده بدون سبب دولت به ضرر زیان دیدگان، جلوگیری به عمل آید. لذا با توجه به این که مالکیت اشخاص شرعاً و قانوناً محرز می باشد، سلب مالکیت اموال اشخاص بدون اذن و رضایت آن ها خلاف شرع و قانون است. با توجه به موازین شرع مقدس از جمله روایت نبوی «الناس مسلطون علی اموالهم»، ماده 47 قانون اساسی «مالکیت شخصی که از راه شروع باشد محترم است، ضوابط آن را قانون معین می کند» و ماده ۳۱ قانون مدنی «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون» و قاعده لاضرر، ماده 40 قانون اساسی «هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد» و ماده 132 قانون مدنی «کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضررهمسایه شود مگر تصرفی که بقدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد»، لازم است ارزش عادله منطبق و یا نزدیک به ارزش مالک باشد.
دبیر شورای محترم نگهبان در نامه شماره 24125/30/86 مورخ 15/9/1386 اعلام داشته است «…درفرض از بین رفتن مال فروخته شده درصورتی که مال مثلی باشد پرداخت قیمت آن خلاف موازین شرع است، بلکه باید مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قیمتی باشد باید قیمت واقعی آن پرداخت شود نه قیمت کارشناسی مگر اینکه قیمت کارشناس مطابق قیمت واقعی باشد…»
در بعضی از منابع و کتب قیمت عادله و یا قیمت کارشناسی را معادل ارزش معاملاتی دانسته اند واین موضوع ظاهراً ناشی از بند الف ماده 8، قانون اصلاح بعضی از مواد قانون دعاوی اشخاص علیه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب 1/5/1353 می باشد «ماده 8 – وزارت جنگ مکلف است بهای عادله اراضی و ابنیه و هر گونه اعیانی را که برای ایجاد و توسعه …تاسیسات نظامی به تشخیص وزارت جنگ مورد احتیاج ارتش باشد … الف – در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی تعیین شده است بهای عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله خواهد بود.» باید توجه داشت قبل از این قانون ارزش عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله نبوده و این قانون مشابه قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334 بوده و فقط در مورد در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی (معمولاً برای املاک شهری که گران هستند) تعیین شده است به خاطر اهمییت خاص طرح های نظامی فقط وزارت جنگ (از بقیه دستگاه های دولتی) را به طور استثناء شامل حق تملک و ضبط با قیمت ارزش معاملاتی نموده است بنابراین این حکم خاص را نمی توان تعمیم کلی داده و بهای عادله را برابر ارزش معاملاتی روز معامله دانست هر چند بعد از انقلاب اسلامی و تصویب ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ ارزش معاملاتی، قیمت و عوض تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) نمی باشد پس به این ترتیب فرض برابر دانستن قیمت عادله و یا قیمت کارشناسی، معادل ارزش معاملاتی بی اساس می باشد.
– براساس قاعده تسلیط در اسلام طبق روایت نبوی « الناس مسلطون علی اموالهم» و طبق ماده ۳۰ قانون مدنی – «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد . و ماده ۳۱ قانون مدنی -« هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون»، مالکیت امری معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه می کند و سلب این حاکمیت امکان پذیر نیست؛ مگر به تجویز قانون. حال که شهرداری یا دولت در راستای اعمال تصدی یا حاکمیت خود این حکومت مالکانه را سلب می کند، لازمه اش جبران خسارت مالک است.
به نظر می رسد، تنها تفسیر معقول ازعوض منصفانه و عادلانه، ارزشمندی ملک برای مالکان کنونی آن است. این ارزش اغلب بیشتر از بالاترین قیمت دهی ملک در بازار است. روشن است که ارزش خانه برای بعضی مالکین بیش از ارزش گذاری بازار و دستگاه اجرایی است. چرا باید او را مجبور به فروش ملک خود با قیمتی کرد که تا حد زیادی پایین تر از ارزش کامل آن برای وی است؟
مسأله دیگر در مورد قیمت عادله این است که مالکان املاک بزرگتر، در مورد شکایت بر سر عوض دریافتی، معمولاً بهتر از مالکان املاک کوچک عمل کرده و نفع بیشتری می برند. مالکان بزرگتر وکلای زبردستی استخدام کرده و معمولاً با کشاندن پرونده به هیئت های بالا تر و شیوه های دیگر پول خرج می کنند تا غرامت دریافتی شان افزایش یابد. بنابراین مالکان املاک کوچکتر نسبت به مالکان بزرگ عموماً قیمت عادله کمتری در ارزیابی ها دریافت می کنند. اشکال دیگر این است که کارشناسان از ارزش های ذهنی مالکان نسبت به ارزش های معنوی و مادی املاکشان تصویر واقعی ندارند. هر چند قانون گذار، بعضی از ارزش های مادی از قبیل سکنا و ممر اعاشه بودن ملک برای مالکین را با مکانیزم مشخصی (درصدی از قیمت) به طور وضوح معین کرده است و به سمت ارزش مالک متمایل شده است.
وقتی دولت یک ملک را از طریق حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) تصرف می کند، مجبور به پرداخت ارزش بازاری ملک به مالک است، اما آن ارزش، کمتر از ارزش ملک برای مالک است، در غیر این صورت، او ملک خود را در ارزش بازاری به دولت می فروخت و دیگر نیازی نبود تا دولت متحمل هزینه های مراحل حقوقی حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) شود. معمولاً ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه ها یا نیازهای وی بهتر جور در می آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید وجابجایی، هزینه هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست).

املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت که بالاتر از ارزش بازار است. از حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) استفاده می شود تا ارزش به سمت دولت کشیده شود. پس اگر دولت با حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) آن ملک را متصرف شود، در واقع دولت بابت آن ملک، ارزش کمتری را از خزانه دولتی یعنی ارزش مالک منهای ارزش پرداختی را از جیب مالک می پردازد. این در واقع خود نوعی مالیات گیری خودسرانه است و بالطبع این توهم به وجود می آید که ( ملک تصرفی) یک نهاده ارزان است، چون قیمت پولی و اسمی آن کمتر از هزینه اجتماعی و اقتصادی آن است. در نتیجه باعث تخصیص نامناسب منابع می شود. دستگاه های فاقد حق تملک دولتی، مجبور به خرید املاک به همان روشی هستند که اشخاص و یا شرکت های خصوصی اغلب چندین قطعه زمین را تجمیع می کنند تا مراکز خرید، مجتمع های مسکونی، تجمیع و احیای بافت فرسوده ایجاد شود. در تبدیل قطعات جداگانه زمین به یک ملک واحد گرانتر مشکلاتی وجود دارد، اما چرا باید آن را از طریق روال حقوقی محکومیت و ضبط، بسیار ساده ساخت؟ به عنوان مثال در احیای بافت های فرسوده شهر ها، با توجه به سابقه مشابه یعنی قانون مربوط به تملک زمینها برای اجرای برنامه های شهرسازی مصوب 17/3/1339 « ماده 1 – به دولت اجازه داده می شود در هر مورد زمین هایی را که برای اجرای برنامه های شهرسازی و خانه سازی لازم و ضروری تشخیص می دهد و همچنین محلاتی را که به علل شهرسازی و بهداشتی باید تخریب و تجدید بنا گردد، پس از پرداخت بهای عادله به شرح زیر تملک و تصرف نماید … ماده 3 – در مواردی که دولت مقتضی بداند، برای تعیین بهای عرصه و اعیانی و حق کسب و پیشه محلاتی که باید تجدید بنا گردد، به توسط کمیسیون کارشناسی به ترتیب زیر قیمت منطقه ای تعیین می شود:
الف – بهای عرصه محله ای که باید تجدید بنا گردد، به صورت منطقه ای تعیین می شود…» نه تنها دولت حق تملک داشت، بلکه طبق ماده 3 چنانچه دولت مقتضی بداند می دانست، می توانست مبلغ کمتر یعنی قیمت منطقه ای به مالکین بپردازد.در حالی که در احیای بافت های فرسوده شهر ها علی رغم اهمیت جانی و مالی ساکنین و مالکین آن، دولت از روش های تشویقی و امتیاز دهی برای تجمیع آن ها (از قبیل انشعابات ارزان، اضافه طبقات و اضافه تراکم…) استفاده نموده است که در این گزینه تخصیص منابع ملکی و مالی به مراتب بهتر از تملک حقوقی و تصرف آن ها عمل خواهد نمود. در این صورت مالکین به حق خود که همانا ارزش مالک است، خواهند رسید. هر چند توجیهات قابل قبول و اغوا کننده ای از قبیل خطرات جانی مالکین و مستأجرین یا اموال مردم که جزء ثروت ملی محسوب می شود، برای تملک حقوقی و تصرف می توان مطرح نمود. همان گونه که شورای شهر تهران در شروط تحقق طرح جامع در بخش 2-1 اقتصاد مسکن، زمین و مستغلات آورده است «4- هرگونه بهره برداری از اراضی، صرفاًً براساس کاربری ها و ضوابط و مقررات طرح های مصوب حریم، جامع و تفصیلی شهر و استفاده از اراضی دولتی و ملی با اولویت در تأمین فضاهای خدماتی مورد نیاز شهر، طرح های دولتی و تأمین مسکن گروه های کم درآمد و عوض طرح های مصوب عمران شهری، مجاز خواهد بود. 5- کمک به بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران و مداخله های برنامه ریزی شده در احیاء آنها، با اعمال سیاست های تشویقی، ارائه یارانه ها و تسهیلات آسان توسط دولت و مجلس و استقرار ساختمان های دولتی و عمومی حتی المقدور در این بافت ها.»
نمونه دیگر گسترش شبکه تلفن همراه به انضمام امکانات جنبی نظیر اینترنت و… از طریق بخش خصوصی و تنظیم گری وبالطبع عدم استفاده از تملک دولتی در مورد زمین محل های استقرار دکل آنتن ها است که نتایج عملکرد موجه و مناسب آن، امروزه برای همگان آشکار است.
هر چند نمی توان گفت که سیستم بدون حق تملک دولتی به نحو احسن کار می کند اما دولت های امروز از طریق قدرت اخذ مالیات، تنظیم گری و تصدی گری، قدرت خیلی زیادی دارند. با این که حق تملک کافی را می توان صرفاً شکل دیگر (اما کاملاً آزار دهنده) از تنظیم گری یا تصدی گری تلقی کرد، ضبط اموال با قیمت عادله روز یا قیمت روز از شکل های بسیار قدرتمند و آسان تنظیم گری و تصدی گری است (البته تملک با قیمت ارزش معاملاتی از نوع سختگیرانه و غیرمنصفانه تنظیم گری و تصدی گری است که دولت علی رغم این که دو دوره پنج ساله قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری (ارزش معاملاتی به عنوان عوض املاک) که با استفاده از احکام ثانویه به تصویب رسیده بود، برای تنظیم گری و تصدی گری املاک شهری به کار گرفت، ولی نهایتاً آن را رها کرد). در حالی که سازمان های دولتی و عمومی در کل و یا بخشی از املاک تصرفی، پروژه های غیر مصرح در قوانین فوق را درحاشیه بزرگراه ها و یا داخل شهر ها ایجاد نموده اند که عمدتاً به منظور سود آوری (واحد های تجاری، خدماتی، اداری و…) است و با روح قوانین فوق انطباقی ندارد. ضبط اموال به دولت ها اجازه می دهد تا از مواجهه با آزمون بازار که آیا یک پروژه پیشنهادی ارزش افزوده دارد یا خیر، پرهیز کنند به این معنا که آیا یک پروژه حتی پس از این که ملک مالکان از طریق روال های بازار قانونمند خریداری می شود، ارزشمند است یا خیر.
تردیدی نیست، مالکان املاک انگیزه هایی برای رانت خواهی و مقاومت کردن دارند، به خصوص وقتی که املاک آنها به تکمیل یک ملک بزرگتر کمک کند، مثل زمانی که برای ساخت یک طرح عمرانی نیاز به تملک ملک خاصی باشد، اما دستگاه های اجرایی، معمولاً با انتخاب گزینه ای در همسایگی یا مکان مناسب دیگر، می توانند از اهرم رقابت بین مکان ها برای کاهش مزیت زمین های مضایقه شده استفاده کنند. تنها توجیه برای حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) این است که گفته شود عدم استفاده از تملک دولتی باعث طولانی شده طرح ها شود در صورتی که امروزه پروژه ها به دلایل گوناگونی به طول می انجامد که با رفع آن موانع می شود پروژه ها را به موقع اتمام رساند. بنابراین قبل از رفع این موانع، توسل به شیوه آزار دهنده تملک دولتی توجیه پذیر به نظر نمی رسد و یا برخی اوقات، یک مالک شاید در موقعیتی قرار داشته باشد که قدرت مضایقه کردن دارد و مالک را قادر به کسب رانت انحصاری در غیاب حق تملک دولتی می سازد. روشن ترین مثال آن عبور خط لوله آب یا پوشش مخابراتی بخش دولتی (دستگاه های اجرایی) یا خصوصی از طریق تملک یا اجاره و یا کسب حقوق ارتفاقی، نیازمند جلب نظر هر یک از مالکین در آن فاصله است. هر مالکی با دانستن این قضیه، انگیزه برای معطل کردن دارد و از فروش ملک خود به متقاضی، مگر در قبال دریافت مبلغی گزاف امتناع می کند. هر مالکی امیدوار است، آخرین مضایقه کننده باشد. چرا که اجرای پروژه پس از کسب حق ارتفاق یا اجاره یا تملک از همه مالکین امکان پذیر است. (حق ارتفاق ها و اجاره ها بی ارزش خواهد بود، اگر متقاضی نتواند حق ارتفاق یا اجاره یا تملک را از آخرین مضایقه کننده به دست آورد).
متقاضیان تملک، تجمیع، حق عبور و اجاره، تنها بخش دولتی نیستند که بتوان استدلال به نفع استفاده از قدرت تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) آورد. استدلال در مورد بخش خصوصی، این که تعدادی از قطعه زمین های همجوار با مالکیت های پراکنده باید تصاحب شود، چون پروژه جدید ارزش بیشتری نسبت به ارزشی که این قطعات در کاربری کنونی خود خلق می کنند، به وجود می آورد.
اما در غیاب مشکل مضایقه کردن، نیازی به حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) نیست، اگر واقعاً ارزش ملک در استفاده ای متفاوت از استفاده کنونی بیشتر باشد، بساز و بفروش های خصوصی بدون نیاز به کمک شهرداری یا دولت، هجوم خواهند آورد.
به واقع قابل بررسی است این که آیا امکان سوء استفاده از قدرت تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) وجود دارد که شهرداری و یا سازمان، ملک را از یک شخص بگیرد و به شخص دیگری بدهد، بدون این که ثابت کند، ارزش کلی ملک افزایش یافته است، استفاده عمومی وجود نخواهد داشت و آیا واقعاً میانگین ارزش و ثروت عمومی را افزایش می دهند، یا در عوض معمولاً محصول زدوبندهای سیاسی و رانت جویی هستند. اگر فضای استفاده عمومی (اداری، پارکینگ،..) روی زمین ضبط شده از مالکان خصوصی ساخته شود، اعتراض کردن بر اساس محدودیت «استفاده عمومی» بعید می شود. هر چند که در گیر شدن در این نوع بررسی و ارزیابی و جزئیات، سخت و توانفرسا است. البته اگر محدودیت بیشتری بر توسعه و عمران خصوصی زمین ضبط شده اعمال شود، دولت رأساً در پروژه ها فعالتر خواهد شد، که عملی ناکارا است.
یکی از ظلم هایی که درحق مالکین می شود آن است که در عمل وقتی قیمت عادله یا قیمت روز که تعیین می شود، تا دریافت مبلغ توسط مالک، زمان زیادی طول می کشد و چون در ایران در سال های گذشته معمولاً قیمت ها ی املاک صعودی و گاهی جهشی بوده لذا از این بابت گاهی خسارت جبران ناپذیری وارد می شود هر چند ممکن است گفته شود امکان عکس این قضیه نیز ممکن هست که باعث ضرر دولت شود. در پاسخ باید گفت اولاً که احتمال آن ضعیف است ثانیاً دولت صاحب اختیار بوده در حالی که مالک اختیاری در این مورد نداشته تا جوابگوی دولت باشد.
از معدود نظریه هایی که در مورد قیمت عادله (به طور غیر مستقیم در مورد عدالت) اظهارشده، مربوط به نظریه اکثریت قریب به اتفاق قضات دادگستری استان تهران است که به بررسی آن می پردازیم.
سؤال: با توجه به اینکه ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر، مصوّب 1376 اخذ سرقفلی را تجویز نموده است، آیا در انقضاء مدت اجاره و تخلیه، باید معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود یا با توجه به تبصره 2 همین ماده قیمت عادله روز باید پرداخت گردد … در مورد پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی که مستلزم رسیدگی است آیا تخلیه موکول به پرداخت این حق است؟
پاسخ: نظریه اکثریت قریب به اتفاق(مورخ 10/4/77- قضات دادگستری استان تهران) ،«… در موردی که مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر گرفته باشد (صدر ماده6 قانون سال 1376) هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد …وجود مستأجر، نوع کسب و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله روز مؤثر می باشد که باتخلیه آن و طبعاً تغییر در اجاره ممکن است نتوان قیمت واقعی و عادله روز را معین نمود واز این حیث مضر به حقوق مستأجر می باشد، و به لحاظ عدالت اجتماعی مستأجر بتواند با دریافت سرقفلی، محل دیگری را تهیه نماید. نتیجتاً تخلیه منوط به پرداخت می باشد.» بخش آخر نظریه خالی از اشکال نیست زیرا اگر منظور تهیه محل مشابه نباشد قیاس مع الفارق است و اگر منظور تهیه محل مشابه باشد آن گاه در صورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر بوده و شروط ضمن عقدی که مانع از مراجعه آزادانه مستأجر به بازار آزاد نباشد، مستأجرهر زمان که قصد کند می تواند به بازار مراجعه نموده و در بازار آزاد بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زنی سرقفلی را به مستأجر بعدی بفروشد که این مورد نیازی برای مراجعه به ندارد (بنابراین اظهار نظریه موضوعیت ندارد) و در صورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر نباشد و یا شروط ضمن عقدی مانع از مراجعه آزادانه مستأجر به بازار آزاد شود، در این صورت مستأجر هر زمان که قصد کند نمی تواند به بازار مراجعه نموده و در بازار آزاد بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زنی سرقفلی را به مستاجر بعدی بفروشد و معمولاً مالک برای موافقت مبلغی به عنوان حق مالکانه طلب می نماید و اگر توافق نشود (کارشناسان رسمی) ارزش سرقفلی را تعیین می نمایند و ارزش سرقفلی در این حالت به دلیل محدودیت (مراجعه به بازار آزاد توسط مستأجر)، کمتر از قیمت بازار آزاد خواهد بود و همچنین عملاً مبلغ تعیینی توسط کارشناسان رسمی معمولاً بخش پایین بازه قیمت (به اصطلاح قیمت کف بازار) خواهد بود. (نحوه شکل گیری سرقفلی ماده 8 قانون سال 1376 مؤید این مطلب است)، به دلیل سپری شدن مدّت طولانی از تعیین ارزش سرقفلی تا دریافت مبلغ سرقفلی توسط مستأجر، به خاطر تورّم، مخارج احتمالی دادرسی، مالیات، نقل و انتقالات، در عمل بر خلاف نظریه اکثریت قریب به اتفاق (قضات دادگستری استان تهران) مستأجر قادر به تهیه واحد مشابه نخواهد شد.
علی رغم مباحث فوق در خصوص برابری ارزش عادله با ارزش مالک از منظر نظری، آن چه مهم است این است که در حوزه عمل این امر چقدر عملی و منطقی است. مسلماً بخشی از اضافه بهای ارزش مالک نسبت به ارزش بازار مربوط به ارزش های معنوی و غیر مادی است (خاطرات و تعلقات تاریخی، نزدیکی و یا دوری از محل های بخصوص و…) نه تنها شناسایی همگی آن ها و اندازه گیری آن ها بسیار سخت و غیر عملی است بلکه تبدیل این پارامترهای کیفی به کمی و ارزش مالی عملاً غیرممکن است و تنها در قیمت توافقی امکان ظهور عملی (ارزش مالک) وجود دارد.

قیمت عادله fair price
در غیاب توافق مالک و دستگاه اجرایی، قیمت عادله در تملک دستگاه های اجرایی طبق استنباط از قوانین مربوط، عبارت است از: تخمین سطح قیمتی که ممکن است، بین مالک و دستگاه اجرایی مورد توافق قرار گیرد، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد).
چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابه وجود داشته باشد، (مثلاً واحد های مسکونی متعارف شهری که اکثراً روی آن ها معامله می شود)، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی، با توجه به قیمت روز بازار و احتساب مزایا، قیود، حقوق و خسارات، تعیین می شود. هر چند ممکن است، قیمت بازار عوامل مزایا و قیود را در نظر بگیرد. ولی لزوماً همیشه این طور نیست. ممکن است قیمت عادله بیشتر از قیمتی باشد که از بازار وسیع به دست آید. به عبارت دیگر ارزش خاصی به وجود آمده است که برای قیمت بازار این ارزش خاص، باید از ارزش عادله حذف شود؛ هرچند که جزء ارزش عادله دارایی است.
در مواردی که مورد مشابه وجود نداشته باشد و یا بازار فعالی، نباشد و ارزش مربوط به بازار غیر فعال و یا غیر مشابه است (مثلاً املاک دور از شهر ها و یا املاک خاص که معمولاً به ندرت روی آن ها معامله می شود) و یا قیمت ها دارای انسجام منطقی و شفاف نباشد (بازار آشفته و نوسانات قیمت بیش از حد معمول باشد) در این صورت قیمت روز بازار نیز توسط کارشناسان رسمی برآورد می شود.
برای عدم اجحاف به مالکین، اگر برای ارزش عادله بیش از یک بازار وجود دارد، باید بازاری که بیشترین مزایا را دارد، در نظر گرفته شود و همچنین برای انجام معامله باید هزینه ها نیز در نظر گرفته شود.
با توجه به تعریف ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 از قیمت عادله یعنی « بهای عادله اراضی، ابنیه ، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین (دستگاه اجرایی) و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد». کارشناسان رسمی در قیمت عادله ضمن توجه به جنبه اقتصادی، به جنبه منصفانه آن نیز (تحلیل ارزش منصفانه) باید توجه داشته باشند. جنبه اقتصادی در بالا ذکر شد و جنبه عادلانه با توجه به دو معیار قاعده تسلیط و قاعده لاضرر رعایت شود.
پانزده درصد اضافی سکنی و یا ممر اعاشه منحصر بفرد، ذکر شده در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوّب 17/11/1358 در صورت تحقق، توسط مرجع ذیصلاح به آن اضافه می شود.
بنابر تعریف فوق تفاوت قیمت عادله با قیمت بازار به وضوح قابل تشخیص است.
اکنون تعریف کامل تری از قیمت عادله، در تملک دستگاه های اجرایی طبق استنباط از قوانین مربوط ، ارائه می شود. قیمت عادله عبارت است از: تخمین سطح قیمتی که ممکن است مالک و دستگاه اجرایی توافق کنند، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد)، با توجه به تحلیل ارزش منصفانه (نظریات نگارنده) و با توجه به دو معیار عادلانه، یعنی قاعده تسلیط و قاعده لاضرر، زیرا که قیمت عادله، مقید به قید عادله است.

– مقایسه ارزش عادله ی روز با قیمت روز بازار
زمانی که امکان عرضه کل کالای قابل عرضه به بازار وجود داشته و همچنین امکان مراجعه آزاد متقاضیان باشد، آنگاه سازوکار عرضه و تقاضا، قیمت تعادلی بازار را تعیین می کند. بنابراین هرچه بازار فعال تر و کارآمد تر و گسترده تر و کالا همگن تر باشد، قیمت تعادلی بازار دقیق تر و شفاف تر است و بالعکس. قیمت، حاصل مشخصات، خصوصیات، و شرایط عرضه و تقاضای ناشی از خود کالا است نه صاحبان کالا. معمولاً قیمت معاملات همان قیمت بازار روزمره است. حال چون مسکن و مستغلات، تنها یک کالا برای رفع نیاز (سکونتی و…) نبوده، بلکه یک کالای سرمایه ای هم هست و از طرف دیگر یک کالای همگن نیست، بلکه مشخصات و ویژگی های متنوع (موقعیتی،فیزیکی،همسایگی و…) و گاهی منحصر به فرد دارد. بنابراین قیمت روزمره مسکن و مستغلات در مقایسه با کالای پرمصرف از شفافیت و دقت کمتری برخوردار بوده و درعین حال بازه قیمت گسترده تری دارد. حال اگر بازار مربوطه غیر کارآمد، کم فعال و یا غیر فعال باشد، قیمت مربوطه غیر شفاف و غیر دقیق و بازه قیمت گسترده تر و سلیقه ای می باشد.
قیمت عادله ی روز، بر مبنای تعریف انتخاب شده، مستنبط از قوانین مربوطه در این نگارش، یعنی: سطح قیمت توافق بین مالک و دستگاه اجرایی، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد)، با توجه به جنبه اقتصادی (ذکر شده در بالا) و با توجه به دو معیار عادلانه، یعنی قاعده تسلیط و قاعده لاضرر، زیرا که قیمت عادله، مقید به قید عادله است. اکثراً به دلیل غیر کارآمد و کم فعال و یا غیر فعال بودن بازار مورد نظر قیمت مربوطه غیر شفاف و غیر دقیق و بازه قیمت گسترده تر و سلیقه ای بوده و چون فقط یک مورد است که عرضه می شود و امکان مراجعه آزاد متقاضیان دیگر نیست و عرضه کننده (مالک) امکان مانور برای کسب حداکثر منافع و قیمت را ندارد. بنابراین دلیلی بر انطباق قیمت عادله به قیمت بازار روزمره نیست. از آن جایی که طبق تبصره 2 ماده واحده لایحه قانون اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 13/6/1358 « ملاک تعیین قیمت اراضی و ابنیه و مستحدثات و تأسیسات و سایر حقوق اعم از حق کسب و پیشه و غیره بهای عادله زمان ارزیابی خواهد بود» اگر در متن گزارش کارشناسی تاریخ معینی قید نشده باشد، تاریخ گزارش نشان دهنده زمان ارزیابی بوده که معمولاً زمان دریافت مبلغ قیمت عادله توسط عرضه کننده (مالک) همزمان با تاریخ ارزش گذاری قیمت عادله نیست. بدین ترتیب مطالب و استدلالات فوق بیانگر تفاوت آشکار قیمت عادله روز با قیمت روز می باشد.
– بحث اجرایی، کارشناسی ارزیابی ارزش املاک تملک شده توسط دستگاه های اجرایی با قیمت روز در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها، مجاز به تملک ابنیه ، املاک و اراضی قانونی مردم می باشند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک ، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. [نگارنده: در مقایسه با لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب 17/11/1358، قیمت توافقی همچنان به عنوان گزینه اول که طبق ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب 17/11/1358 قیمت عادله تعریف شده، مورد قبول این قانون است و در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بدون ذکر تأسیسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب 17/11/1358 بایستی به قیمت روز به جای قیمت عادله تقویم و پرداخت شود]. … از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت” مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می باشد، در مورد شهرداری ها لغو می گردد [ نگارنده: از نظر کارشناسی در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک ، به جای بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها، قیمت ابنیه ، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود و مبلغ اضافی صدی پانزده برای ملک محل سکونت یا ممراعاشه مالک نیز لحاظ نمی شود. بدیهی است، در صورتی که حقوقی نظیر حق ریشه بهای شخم بذر کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین، در زمان سابق متحمل شده است، وجود داشته باشد، حق کسب و پیشه، سرقفلی و حقوق املاک موجود در املاک موقوفه همچنان طبق “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک … دولت” مصوب 17/11/1358
عمل می شود] ».
این قانون به دنبال قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366«ماده 9 – تبصره 9 – تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی ) زمین بوده و بهای اعیانی ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می گردد….» که دیگر اعتبار ندارد، تصویب شد. شاید به دلیل تغییرات زیاد در مالکیت، مشکل بودن شناسایی سکنی و ممر اعاشه بودن ملک برای مالک ودلال بازی بیشتر در املاک شهری، قانون گذار امتیازات (پانزده در صد اضافی ) را لحاظ ننموده است و یکی از ظلم هایی که درحق مالکین می شود، آن است که در عمل وقتی قیمت روز تعیین می شود، تا دریافت مبلغ توسط مالک زمان زیادی طول می کشد علی رغم قید مهلت سه ماهه در قانون، و چون در ایران در سال های گذشته، معمولاً قیمت ها ی املاک مخصوصاً در شهر ها صعودی و گاهی جهشی بوده، لذا از این بابت گاهی خسارت جبران ناپذیری وارد می شود.
با توجه به مطالب بالا، قیمت روزعبارت است از: میانگین قیمت بازار یا همان قیمت سوقیه، یعنی قیمت روزمره در معاملات (در تعریف قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات توضیح داده شده است) نه رویه کارشناسان رسمی که تمایل به پایین بازه قیمت بازار دارند. همان گونه که در تعیین قیمت عادله گفته شد، در این مورد نیز سایه سنگین تملک توسط شهرداری و این که مالک در عدم واگذاری ملکش به شهرداری گریزی ندارد، قیمت میانگین بازار را تحت تاثیر قرار می دهد. بنابراین مبلغی بابت این قید از قیمت میانگین بازار کم می شود.
بنابراین قیمت روز در تملک املاک توسط شهرداری عبارت است، از قیمت میانگین بازار منهای مبلغی بابت قید تملک توسط شهرداری یا قیمت رویه کارشناسان رسمی که تمایل به پایین بازه قیمت بازار دارند.
هر چند جبران خسارات ناشی از اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت بازار، تورم در قیمت ها ناشی از زمان تعیین قیمت روز تا دریافت مبلغ توسط مالک و… همچنان مورد بحث باقی می ماند.

– بحث:
مراتب زیر همگی نشان دهنده حرکت قانون گذار در نیل به قاعده تسلیط و قاعده لاضرر و حفظ عملی حقوق مالکین و صاحبان ذی حق است.

– بحث:
مراتب زیر همگی نشان دهنده، حرکت قانون گذار در نیل به قاعده تسلیط، قاعده لاضرر و حفظ عملی حقوق مالکین و صاحبان ذی حق است.
الف- در خصوص طرح قانونی نحوه تقویم املاک و اراضی مورد نیاز دولت و شهرداری ها که ضرورت ارایه این طرح ناشی از مشکلات بوجود آمده از املاک واقع در پروژه اتوبان نواب و مترو شهر تهران و توسعه معابر در شهر تبریز و اعلام طرح با دغدغه کمتر از طرف بعضی شهرداری ها [نگارنده: طرح ارایه شده توسط دستگاه اجرایی کوچک و با تخصص کم مثلاً شهرداری یک شهر کوچک برای تملک اراضی و یا تغییر کاربری و تصویب آن توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی آن یعنی شهردار مربوطه در مقایسه با طرح ارایه شده توسط دستگاه اجرایی بزرگ و با تخصص بالا مثلاً وزارتخانه ای و تصویب آن توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی آن یعنی وزیر مربوطه] بوده است که کمیسیون امور قضایی و حقوقی مجلس علت اصلی ارایه طرح را جلوگیری از تضییع حقوق افراد اعلام نموده است که در نهایت این قانون، مختص املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها به تصویب رسیده و شامل املاک مورد نیاز دولت نمی باشد.
آن چه در مشروح مذاکرات مجلس شورای اسلامی در تصویب طرح قانونی نحوه تقویم املاک و اراضی مورد نیاز دولت و شهرداری که در زمان حاکمیت قانون زمین شهری که املاک شهری به قیمت منطقه ای که به مراتب کمتر از قیمت روز بازار است، توسط شهرداری ها تملک می شد، مطرح شده است و برداشت بعضی از نمایندگان محترم این بوده که قیمت روز بیشتر از قیمت عادله می باشد و قیمت عادله [نگارنده: به دلیل فقدان تعریف و تحلیلی جامع از قیمت عادله] ممکن است؛ قیمت منطقه باشد. به ویژه تفاوت زیاد قیمت منطقه ای برای ما، به ازای تملک دستگاه اجرایی با قیمت فروش املاک به قیمت روز توسط دستگاه اجرایی، امکان اعلام طرح بدون دغدغه برای املاک مردم را فراهم نماید. مثلاً اعلام طرح توسط دستگاه اجرایی برای ساختمان اداری در زمین مرغوبی که امکان اجرای آن در زمین دیگری وجود دارد. کمیسیون امور دفاعی مجلس شورای اسلامی تعریف قیمت روز را جهت جلوگیری از تفسیر سلیقه ای، این چنین پیشنهاد نموده بود که « قیمت روز قیمتی است که با دریافت آن مالک بتواند ملک مشابهی در منطقه همان ملک ابتیاع کند…» هر چند که این توصیف رای نیاورد، ولی این تعریف از نظر اقتصادی با تعریف قیمت روز ( قیمت تعادلی روز بازار) هم خوانی ندارد. هم چنین در مذاکرات قیمت عادله را قیمتی که با آن بتوان واحد مشابه ای خرید، دانسته شده است و برداشت بعضی از نمایندگان محترم این بوده که قیمت روز، بیشتر از قیمت عادله می باشد و قیمت منطقه ای ممکن است، قیمت عادله باشد. برخی قیمت عادله را همان قیمت عادله روز دانسته اند و در مورد زمان تقویم که در واقع تعیین کننده روز یا غیر آن است، بحثی نشده است.

ب- قانون الحاق یک تبصره بهماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب2/2/1388 ماده واحده ـ تبصره «در مواردی که اسناد یا اقدامات دستگاههای اجرایی مبنی بر مالکیت قانونی (اعم از این که به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار شده یا نشده باشد) به موجب احکام لازمالاجرای قضایی ابطال گردیده یا میگردد، دستگاه مربوطه موظف است، املاک یادشده را به مالک آن مسترد نماید. لکن چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرارگرفتن اراضی مذکور در طرحهای مصوب، استرداد آن به تشخیص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد؛ دستگاه اجرائی ذیربط میتواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید. در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر خلع ید یا قلعوقمع صادر شده باشد؛ دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرایی، دستور توقف اجرای حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرایی ذیربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ صدور نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یادشده، اقدام نماید.» این تبصره الحاقی در واقع، تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب 15/12/1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام که در مورد عوض اراضی موات تملک شده که از قیمت عادله یا قیمت روز بازار بسیار دور بود (یعنی در مورد اراضی مواتی که به مردم واگذار شده اند، حدود یک پانصدم تا یک هزارم و در مورد اراضی مواتی که به مردم واگذار نشده اند، حدود یک بیستم تا یک پنجاهم) است.

ج- اظهار نظر شورای محترم نگهبان به شماره 22818/30/86 مورخ 8/7/1386:
عطف به نامه شماره 178866/10/د مورخ 21/11/1385مجلس شورای اسلامی «مبنی بر درخواست اظهار نظر درباره بند (9) ماده (50) قانون برنامه و بودجه کشور مصوب 10/12/1351، موضوع در جلسه مورخ 4/7/1386 شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت و نظر شورا به شرح زیر اعلام می‎گردد: اطلاق جواز استفاده نمودن دولت از اراضی مذکور خلاف موازین شرع دانسته شد زیرا شامل اراضی که طبق ضوابط شرعی دارای مالک یا ذی‎حق شرعی می‎باشد نیز می‎گردد و لذا اطلاق جواز استفاده بدون رضایت مالک یا ذی‎حق در فرض عدم وجود ضرورت مبیحه خلاف موازین شرع می‎باشد.
البته قوانین مصوب پس از پیروزی انقلاب اسلامی که شامل این موارد می‎شود، لازم است مورد توجه قرار گیرد. همچنین عدم پرداخت وجه در مواردی که عیناً یا منفعتاً مشمول ضمان ید می‎باشد. مانند مواردی که طبق ضوابط شرعی مالک داشته باشد ـ خلاف موازین شرع بوده و موجب ضمان می‎گردد.»
با اعمال ماده 53 الحاقی به آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1384، پرونده در جلسه 23/1/1389 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان علی‎البدل شعب دیوان بررسی و پس از بحث و تبادل نظر با اکثریت آراء بـه شرح آتی مبادرت بـه صدور رأی می‎نمایند:
رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری «نظر به اینکه به موجب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358، دولت، وزارتخانه‎ها و مؤسسات دولتی، شرکتهای دولتی اعم از اینکه شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام یا تصریح نام باشد یا نباشد و شهرداری‎ها مکلف به پرداخت بهای عرصه و اعیان مورد تملک گردیده‎اند و به موجب نظریه شماره 22818/30/86 مورخ 8/7/1386 شورای محترم نگهبان، بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه مصوب 1351 خلاف موازین شرع اعلام شده است، لذا آرای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره‎های60 مورخ 17/4/1374 و 173 مورخ 21/5/1380، که بر خلاف شرایط فوق‎الذکر انشاء گردیده‎اند، مغایر موازین شرعی تشخیص و به تجویز ماده 53 الحاقی به آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1384 نقض می‎گردند.»
د- اظهار نظر شورای محترم نگهبان به شماره 24125/30/86 مورخ 15/9/1386ا «…درفرض از بین رفتن مال فروخته شده، درصورتی که مال مثلی باشد، پرداخت قیمت آن خلاف موازین شرع است، بلکه باید مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قیمتی باشد، باید قیمت واقعی آن پرداخت شود نه قیمت کارشناسی مگر اینکه قیمت کارشناس مطابق قیمت واقعی باشد…»
نظریه اکثریت قریب به اتفاق (مورخ 10/4/77- قضات دادگستری استان تهران)، «… در موردی که مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر گرفته باشد (صدر ماده6 قانون سال 1376) هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد … و به لحاظ عدالت اجتماعی مستأجر بتواند با دریافت سرقفلی، محل دیگری را تهیه نماید. در نتیجه تخلیه منوط به پرداخت می باشد.» هر چند این نظریه، طبق آن چه در مرجع 1 آمده است، خالی از اشکال نیست، زیرا اگر منظور تهیه محل مشابه باشد، در صورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر نباشد و یا شروط ضمن عقدی مانع از مراجعه آزادانه مستأجر به بازار آزاد شود، در این صورت حق مستاجر، قیمت روز سرقفلی نیست، زیرا معمولاً مالک برای موافقت مبلغی به عنوان حق مالکانه طلب می نماید و اگر توافق نشود، دادگاه (کارشناسان رسمی) ارزش سرقفلی را تعیین می نمایند و ارزش سرقفلی در این حالت به دلیل محدودیت (مراجعه به بازار آزاد توسط مستأجر)، کمتر از قیمت بازار آزاد خواهد بود و همچنین عملاً مبلغ تعیینی توسط کارشناسان رسمی معمولاً بخش پایین بازه قیمت (به اصطلاح قیمت کف بازار) خواهد بود و اگر مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد، دریافتی او قیمت روز سرقفلی خواهد بود، ولی به دلیل وجود مالیات، هزینه نقل و انتقالات…، در عمل بر خلاف نظریه اکثریت قریب به اتفاق (قضات دادگستری استان تهران) مستأجر قادر به تهیه واحد مشابه نخواهد شد. البته ناگفته نماند که چون مستاجر با اراده خویش خود را تحت لوای قانون رابطه موجر و مستاجر قرار داده است، عدم تهیه سرقفلی مشابه توجیه پذیر است (یعنی حداکثر دریافتی مستاجر قیمت روز سرقفلی که کمتر از قیمت عادله به معنای مبلغی برای تهیه سرقفلی مشابه می باشد). اما در مورد تملک دستگاه های اجرایی چون مالک هیچ گونه نقش و اراده ای در طرح قرار گرفتن ملکش نداشته، لذا مالک مستحق دریافت قیمت عادله روز یعنی مبلغ لازم (بیش از قیمت روز بازار) برای تهیه ملک مشابه است. بنابراین نظریه اکثر قضات استان تهران «… به لحاظ عدالت اجتماعی مستأجر (نگارنده: مالک) بتواند با دریافت سرقفلی (نگارنده: قیمت عادله روز)، محل (نگارنده: مشابه) دیگری را تهیه نماید، مؤید این دیدگاه مطروحه است.
– بیستمین نشست مدیران حقوقی شهرداری تهران روز چهارشنبه 30تیر ماه 1389
مشروح مذاکرات:
… مدیر کل محترم اداره کل حقوقی مطالبی بدین شرح بیان داشتند : … در قیمت عادله [نگارنده: در مورد نوع قیمت مسامحه شده و طبق قانون در مورد شهرداری ها، به جای قیمت عادله، باید قیمت روز عنوان شود] چه افزایش و چه کاهش ارزش (پس از اجرای عملیات عمرانی ) نباید مورد توجه قرار گیرد و ارزش ملک چیزی است که عرف تجاری و محلی است و کارشناس
قیمت گذاری می کند و یک روش واحد دارد. در جلسات مکرر کلان شهرها هم مطرح و هم ابلاغ شده که با تصویب قانون نحوه تقویم تبصره یک ماده 5 را نمی شود، اجرایی کرد. البته محل کسب با محل اعاشه تفاوت دارد و تنها راه اعاشه محل کسب نیست، مثل کسی که خانه خویش را اجاره می دهد و درآمد دارد که این کسب پیشه نیست، ولی محل اعاشه است.
در مورد تعیین قیمت قانون گذار ماده 5 و تبصره 1و2 مورد نظرش بوده است و در مورد پرداخت 15درصد علاوه بر قیمت عادله ی ملک نظر اداره کل حقوقی این است که این 15درصد الان قابل پرداخت نیست و نباید اعمال شود، حتی اگر در دادگاه ها استناد به آن شود قابل اعتراض است. در نتیجه تعیین بهای عادله اعم است از بهای عادله وتمام تعلقات که یک قیمت عادله را مشخص می کند [نگارنده: در مورد نوع قیمت مسامحه شده و طبق قانون در مورد شهرداری ها، به جای قیمت عادله، باید قیمت روز عنوان شود]، البته در کلان شهرها هم مطرح شد که ماده 5 تبصره های 1 و 2 و 3 دیگر قابل اجرا نیستند وپرداخت 15درصد علاوه بر قیمت عادلانه [نگارنده: در مورد نوع قیمت مسامحه شده و طبق قانون در مورد شهرداری ها، به جای قیمت عادله، باید قیمت روز عنوان شود] درست نیست.
با توجه به مطالب بالا پیشنهاد زیر ارایه می شود.
با توجه به مطالب مطرح در بحث بالا برای جلوگیری از ظلم به مالکین و عدم دستیابی دستگاه های اجرایی به زمین ارزان که باعث عدم تخصیص بهینه این نهاده پر قیمت است و مطالب مطرح شده در تحلیل ارزش منصفانه و تجربه عدم تملک دولتی در طرح بافت های فرسوده و دغدغه قانون گذار در رعایت حقوق مالکین و صاحبان ذی حق و رعایت جهات شرعیه و قاعده تسلیط و قاعده لاضرر موید این نظر است که لزوماً تملک دولتی در جهت منافع عموم نیست، بلکه این دیدگاه را مطرح می کند که در اکثر موارد دستگاه اجرایی نیز همانند بخش خصوصی زمین طرح های مصوب را به طور عادی از بازار آزاد تهیه نماید مگر در موارد اضطراری و مواردی که امکان مضایقه کردن زمین و یا رانت خواهی توسط مالکین وجود دارد، به شکل زیر پیشنهاد می شود:
الف- شرایط و ضوابط استفاده از قوانین تملک دستگاه های اجرایی علاوه بر شرایط و ضوابط لازم برای تملک طبق لایحه قانونی نحوه خرید….شورای انقلاب مصوب 1358، قانون گذار کمیسیونی بالاتر از عالی ترین مقام دستگاه اجرایی (به ویژه در مورد شهر های کوچک) را برای مجاز شمردن دستگاه اجرایی، در استفاده از قانون تملک برای تامین زمین مورد نیاز طرح و برای رفع مضایقه املاک توسط مالکین برای انجام یا اتمام طرح ها پیش بینی نماید. این کمیسیون برای طرح های اضطراری استفاده از قانون تملک دولتی برای کل املاک مصوب را مجاز دانسته و در بقیه طرح ها در صد مشخصی از املاک مورد نیاز را به طریق توافقی و برای الباقی (برای رفع مضایقه جهت اتمام پروژه)، دستگاه مربوطه را مجاز به استفاده از تملک دولتی نماید.در این صورت عدم استفاده از تملک دولتی در بخش اولیه پروژه باعث می شود تا قیمت ها کشف و یا شفاف تر شود و در مابقی پروژه که مجوز استفاده از تملک دولتی صادر شده است، به واسط شفاف شدن قیمت ها، در صورت تعیین قیمت توسط کارشناسان رسمی، قیمت های تعیین شده به عدالت نزدیک تر خواهد شد. چه بسا به دلیل شفاف شدن قیمت ها، توافقات بین مالکین و دستگاه های اجرایی سهل تر شده و نیازی به طی مراحل طولانی تملک از طریق حقوقی نباشد و در نتیجه نه تنها باعث کوتاه تر شدن پروژه ها خواهد شد، بلکه نظر قانون گذار که همانا قیمت عادله است؛ نیز برآورده خواهد شد.

ب- عوض تملک
برای نیل به عدالت هر چه بیشتر، طبق آن چه گذشت برای املاک شهری مورد نیاز شهرداری ها به علت عدم دسترسی به اطلاعات موثق در مورد ارزش مالک (از قبیل محل سکنای مالک، ممر اعاشه مالک و…) عوض تملک قیمت روز بازار به علاوه درصدی برای هزینه خرید ملک مشابه از قبیل مالیات، هزینه دفترخانه و…(مشابه پنج درصد اضافه برای مالک خصوصی، طبق قانون برنامه هفت ساله دوم مصوب 1334) مقرر گردد و برای املاک غیر شهری قیمت عادله روز که متمایل به ارزش مالک است، مقرر گردد، یعنی علاوه بر قیمت روز بازار، خسارات و حقوق مطابق لایحه قانونی نحوه خرید… شورای انقلاب مصوب 1358، از جمله هزینه خرید، هزینه مطلوب سازی برای سکنای مالک، ممر اعاشه مالک و سایر ارزش های مربوط به مالک (مشابه پنج درصد اضافه برای مالک خصوصی،10درصد اضافه برای محل سکنای مالک، 15درصد اضافه برای ممر اعاشه مالک، طبق قانون برنامه هفت ساله دوم مصوب 1334) نیز شامل شود. هر چند بازه گسترده قیمت املاک و تمایل کارشناسان رسمی به قیمت های کف بازار در تامین حقوق مالکین خود جای بحث و تامل دارد.

– نتیجه گیری
قیمت روز از نظر اقتصادی تعریف شده و همگان با آن آشنا هستند، ولی در مورد قیمت عادله چنین نیست. اگر ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 « بهای عادله اراضی، ابنیه ، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد» که بهترین تعریف عمومی عنوان شده از قیمت عادله توسط
قانون گذار است، را مبنا قرار دهیم، آنگاه در غیاب توافق مالکین و دستگاه اجرایی قیمت عادله عبارت است، از تخمین سطح قیمتی که ممکن است مالک و دستگاه اجرایی توافق کنند، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد)، به دلیل سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و قدرت و امکاناتی که دستگاه اجرایی در مقابل مالکین بویژه مالکین کوچک دارد و طولانی بودن رسیدگی محاکم، در عمل قیمت عادله کمتر از قیمت روز بازار می شود. بدیهی است که این عوض به دور از قاعده لاضرر و عدالت مورد نظر قانون گذار بوده است که قوانین و الحاقی های دو دهه اخیر موید این مطلب است. در مقابل اگر این دیدگاه را مبنا قرار دهیم که قیمت عادله عبارت است از قیمتی که علاوه بر خرید ملک مشابه، حقوق و خسارات ناشی از ارزش مالک را نیز شامل بشود، این دیدگاه برآورنده قاعده لاضرر، نظر شرعیه شورای محترم نگهبان و به عدالت نزدیک تر است. بدیهی است قیمت عادله ناشی از این دیدگاه بیشتر از قیمت روز می باشد.

11/100 امتیاز، از 3 رای
 
به نظر شما این مطلب جالب، مفید یا آموزنده بود؟

نظر خود را با ما در میان بگذارید